עסקאות קומבינציה

 
 

עסקת קומבינציה
מתי? ואיך?
 

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין המבוצעת בין הקבלן לבין בעל הקרקע.

בעוד שהקבלן מעוניין לאתר קרקע לבנייה, מעוניין בעל הקרקע להזמין שירותי בנייה.

עלות רכישת קרקע מהווה הוצאה ניכרת אשר יכולה לבוא על פתרונה בהתקשרות בעסקת קומבינציה.

בעסקת הקומבינציה מתקשרים הצדדים בחוזה לפיו על הקרקע השייכת לבעלים יבנה הקבלן דירות, אשר חלק מהן יימסרו לבעלים וחלק מהן יימכרו ע"י הקבלן.

 

הקבלן לא משלם על רכישת הקרקע, הבעלים לא משלם על הוצאות הבנייה. 

בפועל מתבצעת כאן העברת תמורה שאינה תמורה כספית, ויש לבחון מקרוב אילו מיסים יחולו על קבלן המתקשר בעסקה כזו ואילו יחולו על בעל הקרקע. 

 

המיסים החלים על הקבלן:

 

מס שבח – מס זה יחושב רק על הדירות הנמכרות בידי הקבלן ולא על הדירות הנמסרות לבעל הקרקע.


מע"מ - מע"מ ישולם עבור כל מכירת דירה ודירה בניכוי התשומות עליה.


מס הכנסה - חובת תשלום מס ההכנסה תחול על הקבלן או על בעל הקרקע  בהתאם.  הקבלן ידווח על הכנסותיו מהפרויקט, וכקבלן הוא עשוי להקדים או לדחות את גמר הפרויקט כדי להקדים דיווח על הפסדים, או לדחות דיווח על רווחים. הקבלן עשוי לייעד מראש חלק מהמגרש לבניית דירות עבורו ועבור קרוביו על מנת שניתן יהיה למכור אותן בפטור ממס שבח מבלי להתחייב במס הכנסה.


מס רכישה - בעסקת רכישה רגילה משלם הקבלן 5% מס על מלוא שטח הקרקע. עם זאת מאחר ובעסקת קומבינציה הוא רכש זכויות בנייה רק בחלק מן הקרקע, אזי גם מס הרכישה בו הוא מחויב יחושב לפי אותו חלק יחסי. לדוגמה עלות הקרקע 10,000,000 מס רכישה 500,000 ₪ .
החלק היחסי  אותו מקבל הקבלן בעסקת הקומבינציה הינו לצורך הדוגמה 80%. לפיכך, מס הרכישה יהיה 400,000 ₪. כלומר חסכון במס רכישה
100,000 ₪.

בעסקת קומבינציה אין לקבלן הוצאה כספית עבור רכישת הקרקע, יש לו חיסכון במיסים, לוח הזמנים לסיום הפרויקט גמיש, הוצאות השיווק חלקיות והמיסים משולמים רק על חלק יחסי.

המיסים החלים על בעל הקרקע:

 

ההתייחסות כאן הינה לעסקת קומבינציה מכר חלקי ללא דירת מגורים מובנת על הקרקע,  ולא לעסקת קומבינציה מכר מלא.


מס שבח – א) על חלק המקרקעין הנמכר לקבלן. ב) על דירות התמורה אותן מקבל בעל הקרקע. החישוב נעשה לפי עלות הבנייה בתוספת רווח קבלני ומע"מ ללא חישוב הקרקע הצמודה להן. בעניין חישוב המס על החלק של עלות התמורה חשוב מאד לקבל ייעוץ משפטי נכון, שכן במקרים מסוימים ניתן יהיה לקבלן פטור עבור חלק מהדירות או כולן.


מע"מ - עסקה זו הינה עסקת אקראי אשר ניתן לקבלן בגינה פטור מתשלום מע"מ. עם זאת, יש לשים לב למספר הדירות שיישארו בידי בעל הקרקע למכירה בסופו של דבר. כמובן שאם מדובר במספר רב של דירות יחויב בעל הקרקע בתשלום מע"מ עבור דירות אלו. במקרה כזה קיימות מספר המלצות משפטיות אשר בחלקן יפתרו את בעל הקרקע לחלוטין מתשלום מס זה ובחלקן יפתרו אותו מתשלום חלקי. לשם התייעצות בנושא לחץ כאן.
היטל השבחה - חובת תשלום המס חלה בעת מימוש הזכויות. בעניין עסקה זו נוצרו מספר מחלוקות משפטיות – האם מועד המימוש הינו מועד המכירה, היינו מועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה או מועד קבלת היתר הבנייה?


בפועל הכריע ביהמ"ש העליון כי יש לשלם היטל זה בשני חלקים יחסיים. משמעות הדבר מאחר ונמכרת רק חלק מהקרקע, אזי בעת ההתקשרות בעסקה זו יחול תשלום היטל ההשבחה עבור אותו החלק הנמכר לקבלן ואילו עבור החלק השיני, הנותר בידי בעל הקרקע, יחול תשלום המס במועד מתן היתר הבנייה.
בדוגמה שהובאה לעיל לעניין מס שבח נמסר לקבלן 50% מהקרקע ולפיכך במידה והיטל ההשבחה שיחול הינו 500,000 ₪ אזי, 250,000 ₪ ישולמו ויחושבו החל ממועד כריתת החוזה עם הקבלן ו-250,000 ₪ עם קבלת היתר הבנייה.


ניתן לדחות תשלום בגין שטח של עד 120 מ"ר לגבי שטח דירות שישמשו למגורי בעל הקרקע או קרוביו. במידה ובעל הקרקע או קרוביו יתגוררו בדירה במשך ארבע שנים מתום הבנייה, אזי יקבלו פטור מלא בגין היטל ההשבחה.


מס הכנסה -בעל הקרקע יחויב במס זה באותם מקרים בהם יחויב במע"מ. לפיכך במידה וייוותרו בידי בעל הקרקע דירות רבות, בסופו של יום יחול מס זה. כאמור, מוטב לקבל ייעוץ משפטי קודם ההתקשרות בעסקת קומבינציה במטרה לחסוך תשלום מס זה.
 

יתרונות ההתקשרות בעסקה לבעלים: בעסקת קומבינציה לא יישא בעל הקרקע בעליות בנייה; מספר הדירות שיקבל יהיה גדול ממספר הדירות אותן היה רוכש אילו נמכרה הקרקע כולה לקבלן;  מס השבח על החלק היחסי; מס זה ניתן לדחייה או אף לפטור; אין מס רכישה.

לעסקת הקומבינציה סוגיות משפטיות נרחבות והיא חייבת להיות מלווה בייעוץ משפטי צמוד החל מרגע ההתקשרות בין הצדדים ועד לסיום רישום הבעלויות.

הסוגיות המשפטיות נסובות בין היתר על אחוזי בעלות בקרקע, משכון חלקי בקרקע, היתרי בנייה, היטל השבחה, חלוקת הדירות בין הבעלים לקבלן, ביצוע הבנייה בפועל, פיקוח וביקורת סוגיות במיסים, ביטוח, ערבויות, ביטחונות ועוד.

במידה ויש לכם קרקע, ואתם מעוניינים להתקשר בעסקה תוכלו ליצור עמנו קשר לקבלת ייעוץ משפטי והתקשרות בעסקה כזו.

במידה והנכם קבלנים, ומעוניינים לחסוך בעלויות רכישת קרקע ומיסים מומלץ לך להתעניין בתחום ולקבל את שירותיי המשפטיים. ליצירת קשר לחץ כאן.

לקבלת יעוץ נוסף לחץ כאן.

 

הערה: כתבה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ מקצועי, ויש לבחון כל עסקה ועסקה לגופה אצל עו"ד גולדברג יהונתן, שכן לעסקאות אלו מרכיבים משפטיים נוספים אשר לא צוינו כאן.

עסקת קומבינציה
 

 

גרסה להדפסה גרסה להדפסה       שליחה לחבר שליחה לחבר